买房必看-记住这七点建议,再也不做“韭菜”

  • 日期:08-04
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过去的20年,房地产作为拉动经济的三驾马车之一,拉动我国经济飞速增长的20年。每当经济出现危机的时候,房地产都被拿出来冲锋陷阵解决危机。

过去的十年,是楼市的黄金十年,无数的韭菜茁壮成长,最后韭菜成才,拿起镰刀和开发商去收割不断新生的韭菜,三年一轮。

过去的十年,是房地产的黄金十年,尿壶虽然臭,不仅能盛水,倒出来还是韭菜最好的肥料;未来的十年,是楼市的白银十年,房地产这个“尿壶”退居幕后,韭菜们没了养料,只有靠自身修炼内功成才。

最近楼市政策频出,加紧限购限售、扔掉夜壶、提高贷款利率。又加上美国顶不住压力开始降息,新一轮经济周期呼之欲出。

在新一轮经济周期下,七点建议帮助韭菜成材。

一、看清真正有价值的城市

什么是有价值的城市,韭菜思维认为最有价值的城市就是最热门的城市,最有价值的城市一定是热门城市,热门城市不一定有价值。广大的韭菜的集体思维是最大的陷阱,并且韭菜的集体思维容易被一些砖家误导,殊不知背后的收割者就是组织陷阱的人。

观察来看,最热门的城市除了北上广深四个城市之外,其他的热门城市总是一轮接着一轮。一轮热门之后,整个城市新房涨价。然后下一个热门开始,韭菜留到这儿,苦等三年周期,等新房溢价被时间消磨殆尽,看着周边二手房价格从自己接新盘将近一倍的差价,一路赶到还剩30%的差价,最后以与原先周边二手房价10%的差价卖出去。然后去追逐下一个热点,接着做韭菜。

过去的十年甚至二十年,虽然被不断割韭菜,但是始终还是随着大潮涨,被割韭菜也无所谓了。未来的十年,继续做韭菜,非死即伤。

最有价值的城市无异于北上广深,北上广深的房产市场有一个显著的特点,二手市场超过一手市场。比较有价值的就是强一线,二手市场就算不能明显大于一手市场,最起码基本持平没有问题。

需求是房价上涨最大的动力,房子的属性注定房子不能挪窝,所以只有二手市场才是成熟的市场。而二手市场的大小,是体现需求最直观的指标。

所以,二手房交易越活跃的城市,就是越有价值的城市。

二、投资“三中”原则

一个国家的主要资源集中在中心城市,一个城市的主要资源集中在中心城区,一个中心城区的主要资源集中在中心区域。

无论哪个国家,中心资源都集中在几个中心城市中。天朝更是如此,北上广深就是其中的代表。除了自然资源之外,任何资源其他城市都无法和这几个城市相比较。无论是教育、医疗、金融、就业等等。

而一个城市的资源 ,则是会集中在几个中心区域。比如北京,就以现在来看,其他的所有区加一块,教育资源都不如东西城。以上海来看,上海所有区的金融资源,都集中在陆家嘴。

未来投资,谨记三中原则:中心城市、中心城区、中心区域。

三、排除90%的新区

往前10年,甚至20年,天朝几乎左右的城市都在扩张。无论是一二线城市,还是三四线城市,甚至是物流线城市,都在不断的建新区。新区像是一把镰刀,一轮轮的割韭菜。

新区楼房的风险不在于新房早晚会变成二手房,而在于天朝几乎所有的城市,新领导总是希望打破过去的陈规(上个领导的规矩),所以不可避免的会出现政策调整、规划调整的问题。

我在“绝症:新房癌”中做过分析。大多数新房的地段价值往往是不确定的,需要靠幻想。(市区新房除外,郊区新房,新区新房,异地置业,都需要注意。)领导换届,规划调整,开发商本身的隐患,都会导致幻想无法兑现。

地段是投资的准则,所有的技巧都是在找地段。

建议:

1、尽量不要选择新区,因为韭菜不知道未来张的远远没有领导换的快,也没有规划改的快。

2、实在要选新区,也要选投资国家级级新区,最起码省市级新区启动区和核心区,至于以什么开发区,什么核心区周边为“噱头”的楼房,直接排除在外。

四、远离“三无地带”

抛出投资的原因,所有的人买房都是为了满足某种需求,无外乎教育、医疗、配套。

最贵的房子往往能够享受很好的教育资源,无论是豪宅还是普通住宅。一处几十年的“老破小”会因为一个好的学区,单价可能超过极为豪的豪宅。一个学区是带动配套的重要助力因素。

成熟区域往往教育、医疗、配套都是固定的,大城市的中心区域只会越来越好。所以行情好的时候,会跟着升值,行情不好的时候,也同样保值。所以能兼顾教育、医疗、配套,就要三者兼顾,不能兼顾的话,就以学区为主,配套为辅。配套中最主要的就是地铁。

“三无”地带则不一样,没学区、没地铁、没地段。但是韭菜买房的时候,考虑最多的是房子的新旧和装修的好坏。这是典型的韭菜思维。

不过一二线城市的这种“三无地带”还有一线希望,三四五六线等到自住的时候,就知道房子好看是没用的。

五、和二三线城市群说再见

我在“扔掉“夜壶”,购房者的春天在这里”这篇文章中分析到,未来楼市的主流投资方向是都市圈和城市群。

但是这里我要明确一下,现在几乎所有的大中城市都有卫星城,也就是所有的大中城市都有了以这个城市为中心的都市圈和城市群,但是一线一下的城市群基本上没有任何投资价值。

未来产业决定人口,人口决定需求,需求决定房价。

在未来很长的时间内,天朝的资源还不具备广泛的按需分配的能力,所以未来很长的一段时间之内,有限的资源还是会像中心城市倾斜。所以人口必然也是往这些城市集中。

中心城市不断聚集人口,当需求不能被满足而外溢的情况下,这些外溢的需求才会辐射到周边的城市群。

现在具备外溢住房需求的能力的城市,只有北上广深,其他的一线城市外溢能力还比较小,二三线城市自身去化都不能实现的情况下,根本不可能外溢需求。这些原因导致不断有二线城市甚至一线城市不断修改人才落户计划,暗中“解绑”。

所以韭菜们在考虑外线投资的话,一线城市以下的城市群和卫星城基本上直接放弃。现在一线城市除了北上广深之外的城市群,基本上也可以直接放弃。因为谁也不知道未来的规划会是什么样。韭菜如果贸然下手,恐怕会伤得很重。

一般的一线城市周边的城市群与中心中心城市之间的差别并没有这么大,而且中心城市落户政策已经很松,基本买周边城市的价格,加点钱可以买中心城市的笋盘了。

总结下来,城市群和都市圈都是未来投资的主流,但是韭菜们应该先修炼内功,不然现在到未来的这段时间,单薄的身板无法支撑韭菜等到未来的到来。

六、投资的主题永远是“挖笋”

很多韭菜在不得不买二手房的时候,先看装修、再看户型,这是典型的韭菜思维。通常会多付出比其他房子高出5-10%的装修溢价。

如果买来不是自住的情况下,那套小区中最着急卖的,装修最差的那套就是你的目标,因为这套房子的价值会因为急售、装修等原因被低估,而这套房子就是笋盘。

看的房子多了就会发现,市场上从来不缺笋盘,只是缺少发现笋盘的眼睛和挖笋的人。

七、把钱花出去,把风险留给保险

相同的是工资、物价都再涨。不同的是工资涨得没有物价快,更别说赶上房价了。

通过膨胀是每个人都改变不了的,既然改变不了,就不如成为通过膨胀的一部分。那里通货膨胀最厉害,就把钱和债务就放在哪里,钱跟着通胀膨胀,债务随着膨胀减小。

很多韭菜的思维是把钱留着预防未来的风险,留着跟孩子上学的我可以理解,如果是留着怕未来出意外的,就很可笑的。说得好像未来如果真的有病有灾了,手里那点钱能够用。

关键是那一年花费的保险的钱,还没有手里攒的钱被通胀稀释的多。按照现在官方统计的通胀率,一百块钱一年缩水6块多。实际上只会比这个多。

最后,房价上涨最终是土地增值和需求决定的。所以房价最终的价格由地价和需求竞价组成的,就比如好的学区房贵,是因为只有这个地段才有这个学区,而这个地段的房子是固定的,其他的房子挪不过来,这儿的房子也挪不走。

房住不炒已成为共识,一城一策已成定局,扔掉夜壶已成必然。以后对房产投资更看重的是房子本身的需求,无脑投资的时代已经过去,看清人口流向,是未来投资的基本要求。

希望以上几点投资思维可以帮助广大的购房者,避免再做被收割的韭菜。